VvE en ongelijke breukdelen: hoe werkt de verdeling van kosten en stemmen?

Wat zijn breukdelen eigenlijk?

Binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden kosten en stemrechten vaak verdeeld op basis van breukdelen. Maar wat zijn breukdelen precies, en wat gebeurt er als die niet voor iedereen gelijk zijn?

In dit artikel leggen we uit hoe een VvE met ongelijke breukdelen werkt, waar je op moet letten bij het verdelen van kosten, en hoe stemrecht is geregeld.

Wat zijn breukdelen in een VvE?

Breukdelen geven aan welk aandeel elke eigenaar heeft in het gebouw.
Bijvoorbeeld: een groter appartement krijgt een hoger breukdeel dan een kleiner studio-appartement.

Ze worden meestal vastgesteld in de splitsingsakte en bepalen:

• Hoeveel servicekosten elke eigenaar betaalt
• Hoeveel stemrecht iemand heeft bij vergaderingen

Voorbeeld van ongelijke breukdelen

Stel, je hebt een gebouw met 3 appartementen:

• Appartement A: 50 m²
• Appartement B: 75 m²
• Appartement C: 100 m²

In de splitsingsakte staat:

• A: 1/6
• B: 2/6
• C: 3/6

Dan betaalt C dus drie keer zoveel servicekosten als A. En ook het stemrecht kan op deze manier verdeeld zijn – afhankelijk van wat in de akte staat.

Kostenverdeling op basis van breukdelen

De meeste kosten binnen een VvE worden automatisch verdeeld volgens breukdelen, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt.

Denk aan:

• Onderhoud van het dak
• Verzekeringen
• Schoonmaakkosten algemene ruimtes
• MJOP-reserveringen

💡 Let op: Sommige kosten (zoals het schilderen van trappenhuizen) mogen ook gelijk verdeeld worden, als dat in de akte of door de ALV is vastgesteld.

Stemrecht en breukdelen: altijd evenredig?

Niet altijd. In sommige VvE’s is het stemrecht gebaseerd op breukdelen. In andere VvE’s heeft elke eigenaar één stem, ongeacht breukdeel. Dit staat in:

• De splitsingsakte
• Het reglement van splitsing

🔎 Tip: Bekijk altijd de splitsingsakte en het reglement bij aankoop of wijziging van een appartement.

Discussies en veelgemaakte fouten

Bij ongelijke breukdelen ontstaan soms spanningen:

• “Waarom betaal ik meer dan mijn buurman?”
• “Mag ik minder stemmen omdat ik een kleinere woning heb?”
• “Kunnen we het eerlijker maken?”

Veel van dit soort vragen komen voort uit onduidelijkheid over de splitsingsakte of onjuiste aannames.

💬 Laat de akte altijd controleren als je twijfelt. Wij doen dit regelmatig voor VvE’s die ons benaderen.

Kun je breukdelen aanpassen?

Ja, dat kan – maar alleen met unanieme toestemming van alle eigenaren én via de notaris. Er moet dan een nieuwe splitsingsakte worden opgesteld.

Dit is kostbaar en complex, en gebeurt meestal alleen bij herontwikkeling of structurele wijzigingen in het gebouw.

Goed VvE-beheer voorkomt conflicten

Bij VvE’s met ongelijke breukdelen is duidelijkheid cruciaal. Goed beheer zorgt ervoor dat:

• Kosten eerlijk en transparant worden verdeeld
• Stemprocedures goed geregeld zijn
• Misverstanden worden voorkomen

Bij Gewoon Goed VvE Beheer begeleiden we regelmatig VvE’s met ongelijke breukdelen – zowel grote als kleine. Heldere communicatie en correct beheer staan bij ons voorop.

Geschreven door

Bastiaan Peters

Neem contact op